Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения

Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г.

за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади.

Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей.

А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.

2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись.

Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента.

Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия.

Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса.

К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей.

Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 — 45 000 рублей в месяц.

В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год.

Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

Источник: https://www.irn.ru/articles/38352.html

Как платить налоги c аренды от сданной квартиры — Полезные материалы — Финансовая грамотность населения

Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

24 Июня 2016

Разбираемся с актуальным на сегодняшний день вопросом, о возможности покупки патента на сдачу квартиры в аренду.

Возможно ли у подобная схема в Калининградской области? Дешевле ли это, чем платить налоги с того же вида дохода? И вроде бы в 2016 году тем, кто хочет купить патент не обязательно становиться ИП? Так ли это?

Получаемая арендная плата при сдаче квартиры в аренду является доходом, который по закону облагается налогом. Существует  несколько вариантов  уплаты налога.

1. Сдача в аренду квартиры непосредственно в качестве физического лица, без оформления ИП.

Собственник платит налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода один раз в год, при этом необходимо сдать налоговую декларацию по месту жительства.

Например:

Арендная плата за квартиру 10 000 рублей в месяц, полученный годовой доход — 120  000 рублей, сумма НДФЛ —  15 600 рублей  (120 000 рублей *13%)

2. Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, применяя патентную систему налогообложения.

Годовая стоимость патента определяется как  6% от потенциально возможного годового дохода. Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности установлен Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Например:

При площади сдаваемого в аренду (наем) имущества до 150 кв.м., размер потенциально возможного годового дохода установлен 100 000 рублей, стоимость патента будет равна 6 000 рублей (100 000*6%).

Помимо этого, все индивидуальные предприниматели должны перечислять страховые взносы:

  • в ПФР — на обязательное пенсионное страхование (МРОТ*26%*12 мес.);
  • в ФФОМС — на обязательное медицинское страхование (МРОТ*5,1%*12 мес.).

В 2016 году, при годовом доходе меньше 300 тысяч, эта сумма составляет 23 153,33 рублей (6204*26%*12)+(6204*5,1%*12).

Общая сумма составит 29 153,33 рубля.

Существуют и другие варианты уплаты налога, например, применение упрощенной системы налогообложения. Вопрос более выгодного способа  сдачи  квартиры в аренду необходимо рассматривать на конкретном примере, учитывая стоимость арендной платы, площадь сдаваемой в аренду квартиры, на какой срок сдается квартира и прочее.

Закон, который предусматривает право граждан заниматься предпринимательской деятельностью без государственной регистрации на основании приобретения патента, на сегодняшний день не принят.

На сайте какого официального ведомства можно найти информацию о том, какие патенты сегодня могут купить жители Калининградской области, сколько они стоят и как это правильно делать?

Для того чтобы узнать подобную информацию необходимо посетить сайт Федеральной налоговой службы http://www.nalog.

ru/, где есть раздел про патентную систему налогообложения (налогообложение в РФ, действующие в РФ налоги и сборы, специальные налоговые режимы, патентная система налогообложения).

На сайте представлен официальный документ – закон о патентах Калининградской области, в котором указано, какой доход от какого вида деятельности вы, предположительно, можете получить.

Действует ли сегодня в нашей области система патентов? Насколько она популярна? Сколько человек ей пользуются? Какие виды услуг наиболее популярны у покупателей патентов?

В соответствии со статьей 346.43 главы 26.5 «Патентная система налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации на территории Калининградской области с 1 января 2013 года введена патентная система налогообложения Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Согласно отчетности Федеральной налоговой службы за 2015 год, количество индивидуальных предпринимателей, применяющих патентную систему налогообложения составило 422 человека, которым выдано 565 патентов.

Популярные виды деятельности:

  • сдача в аренду (наем) нежилых помещений, земельных участков и жилых помещений (266 патентов);
  • парикмахерские и косметические услуги (46 патентов);
  • розничная торговля (34 патента);
  • услуги по производству монтажных, электромонтажных, санитарно — технических и сварочных работ (33 патента);
  • техническое  обслуживание  и  ремонт  автотранспортных и мототранспортных средств, машин и оборудования (21 патент);
  • услуги по обучению населения на курсах и по репетиторству (20 патентов).

 Произойдут ли в ней какие-либо изменения в ближайшие год-два?

Все изменения, в части патентной системы налогообложения, предусмотренные на сегодняшний день Налоговым кодексом Российской Федерации внесены в законодательство Калининградской области и вступили в силу с 1 января 2016 года, а именно:

1. Закон Калининградской области от 25.11.2015 N 469 «Об установлении налоговой ставки в размере ноля процентов для индивидуальных предпринимателей при применении упрощенной системы налогообложения и патентной системы налогообложения»:

  • установлена  налоговая ставка в размере ноля процентов для отдельных видов деятельности впервые зарегистрированных налогоплательщиков — индивидуальных предпринимателей.

Источник: https://www.fingram39.ru/publications/nalogi/3272-kak-glatit-nalogi-c-arendy-ot-sdannoy-kvartiry.html

Легально сдаём квартиру

Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду сегодня для многих является неплохим финансовым подспорьем.

За последние месяцы в нашем регионе возник ажиотаж на сдачу в аренду недвижимости на время чемпионата мира по футболу в июне этого года.

Однако не все помнят об обязанности рассказывать государству о своих действиях на рынке недвижимости, а это является нарушением закона и влечёт достаточно высокие штрафы!

Принцип «заплатил налоги и спи спокойно» должен соблюдаться во всех сферах нашей жизни, ведь эти деньги идут в первую очередь на развитие инфраструктуры нашего региона.

Новые школы, дороги, тротуары и прочее — это всё находится в наших руках.

Например, в соседней Польше никому и в голову не взбредёт сдать квартиру «в чёрную», а издержки на оплату налогов просто включают в стоимость арендной платы.

Как сдать недвижимость легально

Легальной процедура аренды жилплощади предполагает, в первую очередь, наличие договора.

Договор о найме квартиры заключается между арендодателем и арендатором — это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, её условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Подобный документ защищает обе стороны от противоправных действий, так как в случае каких-либо нарушений любая из сторон сможет отстоять свои права.

Виды договоров о сдаче имущества:

Договор найма — документ, который заключается тогда, когда квартира сдаётся физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.

Договор аренды — данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Как составить договор найма?

Чтобы правильно составить договор найма, необходимо:

  • проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
  • перечислить всё имущество (также описать в каком состоянии оно находится);
  • указать точные сведения о жилье (информацию собственниках, площадь квартиры, её номер, количество комнат);
  • указать срок сдачи недвижимости;
  • каким способом будут производиться расчёты;
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

Договор должен обязательно быть оформлен в трёх экземплярах: для арендодателя, квартиросъёмщика и налоговой инспекции.

Важно! Договор найма может быть составлен не дольше чем на 5 лет. Потом его необходимо будет продлевать.

Также юристы советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приёма-передачи личного имущества, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Такой документ снизит возможный риск от ущерба имуществу.

Для того чтобы лишний раз защитить себя и узаконить операции с деньгами, оплату стоит брать в безналичной форме. Выписка с банковского счёта, в которой будут содержаться все сведения о переводе денег могут пригодиться, если столкнуться с мошенническими действиями со стороны квартиросъёмщика.

Оплата ЖКХ

При этом в течение всего срока аренды не забывайте проверять у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей.

С подобной проблемой столкнулась и жительница Калининграда Елена. Она рассказала консультантам горячей линии по финансовой грамотности, что сдавала в аренду квартиру своей хорошей знакомой и не проверяла факт оплаты коммуналки.

И когда она оказала заграницей в длительной командировке выяснилось, что судебные приставы заблокировали все её счета и воспользоваться банковскими картами она не может.

После выяснилось, что квартиросъёмщица попросту не оплачивала квитанции за капитальный ремонт, что повлекло наложение судебными приставами ареста на её счета.

3 НДФЛ — заплати налоги и спи спокойно

Для того чтобы легально сдавать в аренду недвижимости и не иметь проблем, после окончания календарного года, в котором был получен доход, необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. В этом году декларацию необходимо подать до 3 мая. После ФНС выставит счёт, на основании которого необходимо будет заплатить налог.

Рассчитать налог можно самостоятельно — ставка подоходного налога в нашей стране составляет13% (то есть полученный за год доход x 0,13).

Не забывайте, что стоять в очередь в налоговую при этом не обязательно. Заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Сотрудники налоговой советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

Важно! Сдавая квартиру в аренду, вы можете приобрести патент, предполагающий фиксированную плату в зависимости от количества сдаваемых квадратных метров. Применение патентной системы для арендодателей жилых помещений нацелено на вывод из тени граждан, получающих доходы помимо основного места работы. Однако для использования этой системы необходимо зарегистрировать ИП.

Все подробности патентной системы налогообложения зафиксированы в 26.5 главе Налогового кодекса России. Сущность её состоит в том, что индивидуальный предприниматель вместо уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определённого вида деятельности, в том числе сдачи в аренду недвижимости.

Годовая стоимость патента определяется как 6% от возможного годового дохода. Размер возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности установлен Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Например:

При общей площади сдаваемого в аренду имущества до 150 кв.м., размер возможного годового дохода установлен 100 000 рублей, стоимость патента будет равна 6 000 рублей (100 000*6%).

Помимо этого, все индивидуальные предприниматели должны перечислять страховые взносы: в ПФР — на обязательное пенсионное страхование (МРОТ*26%*12 мес.); в ФФОМС — на обязательное медицинское страхование (МРОТ*5,1%*12 мес.).

Существуют и другие варианты уплаты налога, например, применение упрощённой системы налогообложения. Вопрос более выгодного способа сдачи квартиры в аренду необходимо рассматривать на конкретном примере, учитывая стоимость арендной платы, площадь сдаваемой в аренду квартиры, на какой срок сдаётся квартира и прочее.

Какой способ сдачи аренды имущества выбрать каждый решает для себя сам, однако ,надо помнить, что официальная аренда играет на руку, в первую очередь, самим хозяевам.

Во-первых, отсутствует необходимость беспокоиться о том, что арендатор нанесёт урон имуществу и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги, во-вторых, это возможность точно предвидеть все будущие доходы и расходы от сдачи имущества, так как договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон. Кроме того, это уверенность в завтрашнем дне — проблем с налоговой службой не возникнет. Например, если сосед решит, что шум от квартиросъёмщиков мешает ему жить — он сможет «заложить» вас в налоговую и тогда избежать проблем не удастся.

Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»

Источник: https://kgd.ru/finazbuka/nalogovaya-gramotnost/item/70840-legalno-sdaem-kvartiru

Патент или НДФЛ

Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя

YAY/TASS

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.

Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.

По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.

В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз.

Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс.

квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК)  РФ.

Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.

При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.

«Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.

Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.

Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве.

Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.

Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб.

, плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв.

м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы.

Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может.

Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.

Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58b5a8de9a794774e6c44751

Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости в 2019 году

Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

Оформим патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду. Поможем сделать расчет налогообложения дохода от аренды

Онлайн сервис автоматического
заполнение заявления на патент для ИП —

200 руб

  • зарегистрировавшись в нашем онлайн сервисе, вы самостоятельно оформляете заявление на патент, используя автоматический мастер заполнения документов

Заполнение заявления на патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости —
2 500 руб

  • мы оформим для Вас документы по переходу на патентную систему налогообложения, Вы их подаете на регистрацию в ИФНС самостоятельно

Патент для ИП  на сдачу в аренду недвижимости «под ключ» —

6 000 руб

  • мы сами оформим все документы, получим для Вас патент в ИФНС и передадим Вам готовый патент

Документы для получения патента на сдачу в аренду недвижимости

  • паспорт гражданина РФ
  • свидетельство ИНН
  • свидетельство о регистрации ИП
  • свидетельство о собственности на недвижимость

Дополнительные услуги

Сопутствующие расходы

  • оплата услуг нотариуса, около

1 400 руб

Если Вы сдаете квартиру или нежилое помещение в аренду и хотите делать это легально Вы должны заключить с квартирантом (арендатором) договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи недвижимости в аренду

Варианты налогообложения

  1. платить 13% от дохода как физическое лицо и ежегодно подавать в ГНИ налоговую декларацию о доходах

  2. зарегистрироваться в качестве самозанятого лица (только для жилой недвижимости) и платить

  • 4% если сдаёте недвижимость физическому лицу
  • 6% если сдаёте недвижимость юридическому лицу

  3.  зарегистрироваться в качестве ИП

  • платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность
  • купить патент на сдачу недвижимости в аренду и не вести налоговой отчетности

Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?Заранее известного ответа не существует, Вы можете сделать расчет и выбрать наиболее выгодную для Вас систему налогообложения 

Получение патента для ИП на сдачу недвижимости в аренду

Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры или нежилого помещения

Освобождение ИП на патенте от налогов

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов:

  • НДС
  • НДФЛ
  • налога на имущество физических лиц (для жилой недвижимости всегда, для нежилой недвижимости в не во всех случаях)

Освобождение ИП на ПСН от уплаты налога на имущество (нежилую недвижимость). Подробнее …

Налоговоя отчетность при патентной системе налогобложения

Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности

Срок выдачи патента для ИП на аренду недвижимости

Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года

Порядок оплаты ИП налога по патенту на недвижимость

Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент

  • до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента
  • более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания

Реквизиты для оплаты патента ИП. Подробнее …

Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости

Стоимость патента зависит от

  • вида недвижимости (квартира или нежилое помещение)
  • размера недвижимости сдаваемой в аренду в м.кв.
  • района расположения недвижимости в пределах г. Москвы 

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут работать как с физическими так и юридическими лицами

Звоните и мы поможем Вам:

  • рассчитаем для Вас стоимость налогообложения аренды и стоимость патента на аренду недвижимости. Поможем Вам выбрать наименее затратный вариант 
  • оформим все документы для получения Вами патента на сдачу в аренду квартиры или коммерческой недвижимости
  • подадим документы и получим для Вас патент в ИФНС в Москве или Московской области

Источник: https://www.bizreg.me/patent-nedvigimost

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Как купить патент для сдачи квартиры в аренду

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

  • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
  • копия персональных документов;
  • квитанцией на оплату государственной пошлины.

Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

Необходимость государственной лицензии

Он ставит несколько глобальных задач:

  • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
  • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
  • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

  • вид экономической деятельности;
  • потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей.

За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму.

Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Сроки действия документа и оплата

Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

  • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
  • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

  • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
  • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
  • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
  •  налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Слабые стороны

Недостатками патента являются:

  • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
  • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

  • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
  • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

  • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
  • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
  • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
  • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
  • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
  • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Лишение права сдавать жилье через патент

Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

  • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
  • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
  • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

Налогообложение и уклонение от него

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента.

Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе.

Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду.

При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

: Патент на сдачу недвижимости в аренду

Источник: https://cabinet-lawyer.ru/kvartira/arenda/legalnaya-arenda-kvartiry-cherez-patent.html

Адвокат Еремин
Добавить комментарий