Органы опеки и попечительства ипотека

Опека и ипотека: запретить нельзя разрешить

Органы опеки и попечительства ипотека

Ипотечное кредитование набирает обороты, с его помощью многие пытаются улучшить свои жилищные условия. Однако при этом семьи с детьми сталкиваются с некоторыми проблемами, которые кажутся неразрешимыми. Люди вынуждены маневрировать и рассматривать множество вариантов, дабы «состыковать» требования всех структур…

Ипотечное кредитование набирает обороты, с его помощью многие пытаются улучшить свои жилищные условия. Однако при этом семьи с детьми сталкиваются с некоторыми проблемами, которые кажутся неразрешимыми.

В редакцию «Вслух.ру» позвонила мать нескольких несовершеннолетних детей, которой, по ее словам, в отделе опеки и попечительства управления по образованию администрации г.

 Тюмени сказали, что разрешение на продажу квартиры, где дети владеют долями, не будет выдано, если дети не будут включены в число собственников приобретаемого жилья.

При этом семья намеревалась покупать квартиру большей площади, взяв в банке ипотечный кредит.

Как известно, абсолютное большинство банков требуют, чтобы собственником был заемщик (оформление доли на ребенка возможно лишь, если банк работает по программе АИЖК, но в этом случае и сумма кредита значительно меньше, чем в других банках при прочих равных условиях).

Таким образом, дети формально лишаются права собственности на жилплощадь до погашения кредита. А погасить его, не продав уже имеющееся жилье (и даже взять такой кредит, поскольку требуется первоначальный взнос), обратившаяся семья, как и большинство других, не может.

Вот и получается замкнутый круг. Добросовестные родители стараются создать лучшие условия для собственных же детей, а органы опеки становятся (или, по крайней мере, воспринимаются) препятствием на этом пути. Причина, как следует из полученных комментариев, — несовершенство законодательной базы.

«Мы действуем только на основании законодательства — Семейного, Гражданского кодекса и т. д., где прописаны все права и обязанности родителей по отношению к несовершеннолетним детям, — пояснила начальник отдела опеки и попечительства управления по образованию администрации г. Тюмени Светлана Шумихина. — Ничего сверх закона мы не требуем.

Иной раз мы вынуждены отказывать в выдаче разрешений — когда родители продают квартиру, ничего не приобретая и не предоставляя ребенку взамен. Нужно иметь предварительный договор о том, что ребенок получит долю в купленной квартире.

К сожалению, есть случаи, когда родители оставляют собственных детей без права на жилье. Мы пытаемся их предотвратить. Но отказы в нашей практике редки — обычно это происходит, когда действительно видим явную аферу со стороны родителей.

В случае ипотечного кредитования мы рассматриваем все варианты. Проблема в том, что необходимо предоставить какие-то гарантии соблюдения прав ребенка. У нас очень опытные специалисты, могут предложить другой вариант сделки. Если же возникает проблема, нужно получить письменный мотивированный отказ, с которым потом можно обратиться в суд.

Кроме того, если на консультации в нашем отделе получен отказ, можно обратиться в комиссию по спорным вопросам. Обычно она собирается раз в неделю. В нее входят не только специалисты органов опеки и попечительства, но и юристы администрации города, а также при необходимости приглашаем юристов из регистрационной палаты, из приватизационного комитета.

За 11 месяцев 2006 года мы рассмотрели 728 заявлений от родителей в связи с куплей-продажей жилья, передачей по наследству, приватизацией. Отказали только в 27 случаях. То есть, наши отказы совершенно нетипичны.

Что касается нормативной базы, она меняется постоянно, прежде всего на уровне субъекта федерации. У нас в области, например, ужесточились требования со стороны регистрационной палаты и приватизационного комитета.

Собственно наши требования не менялись.

Более того, в некоторых случаях федеральный закон не требует нашего разрешения на сделку, тем не менее и регистрирующий орган, и комитет по приватизации, и прокуратура настаивают на нашем участии…».

Если говорить о банках, то их осторожность вполне объяснима. По словам начальника кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полины Шанауриной, в соответствии со ст.

292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения (для целей улучшения жилищных условий), в котором зарегистрированы или проживают члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, возможно только при наличии согласия от органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры, ее реализация возможна только при предоставлении органами опеки согласия на отчуждение, в основном при условии одновременного предоставления равноценной доли в приобретаемом жилом помещении.

«В свою очередь, банки не позволяют включать несовершеннолетних детей в число собственников жилья в силу того, что в соответствии со ст. 77 федерального закона об ипотеке собственником жилья (залогодателем) и заемщиком должно выступать одно и то же физическое лицо.

Несовершеннолетний ребенок в связи с недееспособностью являться заемщиком не может, — отметила Полина Шанаурина. — В соответствии со ст.

21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Поэтому единственным выходом в данной ситуации может быть только согласие органов опеки на отчуждение жилого помещения с условием: 1) предоставления права на проживание в приобретаемом жилье (в случае, когда члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, зарегистрированы в жилье, предназначенном для продажи); 2) предоставления несовершеннолетнему лицу равноценной доли в приобретаемом жилом помещении после полного исполнения заемщиком обязательств перед банком по кредитному договору (в случае, когда несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры, предназначенной для продажи)».

Как пояснила старший помощник прокурора Тюменской области Надежда Меда, согласно ст.

74 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Таким образом, закон отсылает к ст.

37 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что опекун (имеются в виду в том числе и родители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.

«Однако, к сожалению, порядок выдачи разрешений органами опеки и попечительства законодательством не регламентирован.

На мой взгляд, это и невозможно сделать, так как в каждом конкретном случае есть свои нюансы, и главная проблема заключается в том, чтобы обеспечить соблюдение прав и законных интересов ребенка — как жилищных, так и имущественных.

Поэтому в свое время Минобразования рекомендовало создавать специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов.

Оснований же для вмешательства прокуратуры нет. Однако родители могут обжаловать решение органов опеки и попечительства в судебном порядке.

Насколько нам известно, случаев, когда органы опеки отказывают в выдаче разрешений, очень мало. Как правило, их выдают с определенными условиями — закон этого не запрещает», — сказала прокурор.

P. S.  Вроде бы все правильно. Все инстанции действуют исключительно в рамках закона. Но при этом создают проблемы, из-за которых родителям, чьи дети имеют собственность, приходится прилагать намного больше усилий для достижения благой цели.

Люди вынуждены маневрировать и рассматривать множество вариантов, дабы «состыковать» требования всех задействованных в процессе структур.

Государство декларирует заинтересованность в решении «жилищного вопроса» своих граждан, в улучшении демографической ситуации, а граждане при этом «натыкаются» на проблемы, созданные этим же государством.

Складывается мнение, что органы опеки из контролирующих превращаются в «запретительные» (проще запретить сделку, чем контролировать в течение длительного времени, соблюдают ли родители свои обязательства).

Так, может, пора уже властным и коммерческим структурам сесть за стол переговоров и выработать единые правила игры, ставя во главу угла все-таки интересы граждан?

…А семья, которая «подбросила» нам эту тему, получит от отдела опеки разрешение на продажу квартиры при условии, что в течение 30 суток с момента продажи детям будут подарены причитающиеся им доли в новой квартире. Естественно, про ипотечный кредит пришлось забыть и искать другие источники средств. Не всем, к сожалению, это удается…

Источник: http://www.vsluh.ru/news/realty/101829

Бюро в СМИ — Защита прав детей в рамках ипотечных правоотношений | статья Талины Кравцовой, «Юрист & Закон»

Органы опеки и попечительства ипотека
24 марта 2016

Защита прав детей в рамках ипотечных правоотношений | статья Талины Кравцовой, «Юрист & Закон»

Многие из нас хотя бы раз в жизни выступали участниками ипотечных правоотношений либо же в силу социальных связей имеют представление об ипотечных правоотношениях, стороной в которых выступали или выступают родственники, друзья, знакомые. Немаловажным аспектом в рамках ипотечных правоотношений является защита прав детей.

Следует помнить, что согласно ст. 6 Семейного кодекса Украины (далее – СК) и ст. ст. 1, 3 Конвенции «О правах ребенка» ребенком считается лицо до достижения им 18-летнего возраста.

При этом во всех действиях в отношении детей, независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка.

Как мы все понимаем, дети в силу отсутствия полной дееспособности не могут в полной мере самостоятельно реализовать предоставленные им права и защищать свои интересы в случае их нарушения.

Поэтому государство с целью реализации данных положений Конвенции о защите интересов ребенка, в том числе в сфере оборота недвижимости, законодательно закрепило и попыталось обезопасить права и интересы детей в ряде кодексов и законов.

Анализ положений вышеперечисленных нормативных документов позволяет сделать вывод о том, что государство законодательно закрепляет охрану и защиту прав и интересов детей во время совершения сделок в отношении недвижимого имущества (заключение договоров ипотеки) в независимости от того, имеет ли ребенок право собственности на такое имущество или право пользования таким имуществом.

 Законодатель не допускает уменьшения или ограничения прав и интересов детей при совершении любых сделок в отношении жилых помещений. Контроль за соблюдением родителями или лицами, их заменяющими, имущественных и жилищных прав детей при совершении сделок по жилым помещениям возлагается на органы опеки и попечительства.

Это связано с возможностью злоупотребления родителями (опекунами, попечителями) предоставленным им правом.

Прежде всего это может иметь место, когда последние действуют от имени ребенка и при этом нарушают его интересы в процессе передачи жилого имущества в ипотеку, обеспечивая обязательства, неисполнение которых может быть основанием для обращения взыскания на такое имущество, и как следствие ребенок может потерять право пользования имуществом или же право собственности на имущество.

Следует отметить, что наиболее приоритетной задачей органа опеки и попечительства является охрана и защита прав и интересов детей.

Для реализации этой задачи органы опеки и попечительства при совершении сделок в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, должны проверять, не нарушаются ли права детей, и выдавать свое разрешение для совершения таких сделок.

Государство законодательно закрепляет охрану и защиту прав и интересов детей при совершении сделок в отношении недвижимого имущества (заключение договоров ипотеки) в независимости от того, имеет ли ребенок право собственности на такое имущество или право пользования таким имуществом.

В то же время законодатель с целью недопущения злоупотреблений уже со стороны органа опеки и попечительства в ч. 2 ст.

79 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) закрепил, что решение органа опеки и попечительства о предоставлении разрешения на совершение сделок на недвижимое имущество ребенка либо об отказе в его предоставлении может быть обжаловано в соответствующий орган, которому подчинен орган опеки и попечительства, или в суд.

Также следует отметить, что одним из главных органов государственной власти в сфере защиты прав, свобод и законных интересов детей является прокуратура.

Так, согласно п. 4 приказа «Об организации деятельности органов прокуратуры по защите прав и свобод детей» от 06.12.

2014 № 16гн приоритетными направлениями представительства интересов детей и государства в суде определяется защита, в частности, в сфере имущественных и жилищных прав детей, их социального обеспечения.

Иными словами, органы прокуратуры в случае выявления нарушения прав и законных интересов ребенка имеют право обратиться в суд в интересах ребенка о признании ипотечного договора недействительным с целью защиты и восстановления его нарушенных прав.

Освещая вопрос защиты прав детей в рамках ипотечных правоотношений, целесообразно провести анализ судебной практики, полагаясь на которую можно зачастую сделать необходимые выводы касательно возможности и перспектив защиты интересов и прав ребенка в ипотечных правоотношениях.

Источник: http://epam.ru/rus/media/view/zashchita-prav-detei-v-ramkah-ipotechnyh-pravootnoshenii-statya-taliny-kravtsovoi-yurist

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Органы опеки и попечительства ипотека

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно.

Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит.

Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может.

А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин.

Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка.

В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_oformit_doli_na_detey_v_ipotechnoy_kvartire/7229

​Маткапитал тормозит ипотеку

Органы опеки и попечительства ипотека

В настоящее время при рефинансировании ипотеки, которая была оформлена с использованием средств маткапитала, накопился целый ряд нерешённых проблем. опасность, которая ожидает рынок, — это невозможность дальнейшего снижения ставок из-за действий органов опеки.

С соответствующим письмом на имя столичного градоначальника Сергея Собянина и генерального прокурора Юрия Чайки обратился президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

По его словам, в АРБ стали стучаться финансовые организации из-за проблем при рефинансировании кредитов, предоставленных с использованием семейного капитала. Особо подчёркивается, что обусловлены они практикой органов опеки и попечительства Москвы.

Так, чтобы снизить расходы, некоторые семьи находят более выгодные ипотечные предложения, думая, что новый кредит можно будет использовать для досрочного погашение ранее взятого.

Однако при оформлении ипотечного кредита в общую собственность семьи (в том числе и детей) с использованием маткапитала жильё оформляется в залог.

Согласно правилам, залог имущества несовершеннолетних возможен лишь при предварительном разрешении со стороны опеки и попечительства. Но залог недвижимости при маткапитале оформляется в специальном порядке.

В этой связи для заключения договора залога разрешения опеки и попечительства не требуется.

Однако в случае рефинансирования ипотеки, когда возврат первоначального кредита осуществляется за счёт получения нового кредита, происходит снятие обременения.

Далее оформляется право собственности (в том числе и на несовершеннолетних). Но если граждане получили новый кредит для рефинансирования, то маткапитал, получается, уже использован, и правило о возникновении ипотеки в силу закона не применяется.

А ставки-то растут

ТАСС/ Кирилл Кухмарь

На практике же органы опеки и попечительства указанного разрешения могут и не выдать, ведь формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. А взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров опекой не учитывается.

Получается такая ситуация, при которой кредитные организации остаются без обеспечения выданного им кредита. Стало быть, они вынуждены повышать процентные ставки, а задача снижения финансовой нагрузки на семью при ипотеке с несовершеннолетними не решается.

Если говорить о том, что сложившаяся ситуация может снизить доступность ипотеки для молодых семей, то для тех, кто получает кредит впервые, такого нет. Смысл в следующем: при рефинансировании уже выданного кредита, который был с учётом маткапитала, сейчас есть более низкие ставки.

Клиенты просто переоформляют его под новую ставку в другом банке или в этом же, но требуется, соответственно, согласие органов опеки. Здесь речь идёт о том, если молодая семья берёт маткапитал и получает кредит, то идут требования в силу закона при оформлении кредита, поэтому сложностей не возникает.

А вот на новые кредиты это влиять не должно.

Как всё решить?

Однако как может разрешиться сложившаяся ситуация? Пока письма были направлены к мэру Москвы и генпрокурору. Не исключено, что органы опеки попросту неправильно толкуют закон. Они должны, в принципе, своё согласие дать, т.к. здесь банки ничего предосудительного не делают и их согласие формально требуется, чтобы финансовая организация не попадала под дополнительное резервирование.

Кроме того, проблему можно решить, если согласие органов опеки будет получено заранее в пользу нового кредитора с аргументацией данного действия уменьшением ежемесячного платежа и, как следствие, улучшением условий для содержания ребёнка.

Global Look Press/Nikolay Gyngazov

Между тем прокуратура может определить факты заключения сделок без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. А это является основой для судебного иска об оспаривании сделки или даже привлечении владельцев маткапитала к уголовной ответственности.

Примечательно, что аналогичные риски возникают не только по продуктам рефинансирования, но и по всем последующим сделкам с жилой недвижимостью, если в её погашении использовались средства маткапитала (купля-продажа квартиры, в которой члены семьи не наделены долями, оформление такой квартиры в залог по кредитным обязательствам). 

Банки же тщательно рассматривают такие заявления и принимают решения индивидуально по каждой заявке на рефинансирование кредита, по которой проводилось погашение за счёт средств семейного капитала.

Напомним, что по итогам прошлого года по программе маткапитала было выплачено 2,04 трлн рублей, при этом 1,88 трлн пошли на улучшение жилищных условий.

Источник: https://news.ru/economics/matkapital-tormozit-ipoteku/

Адвокат Еремин
Добавить комментарий