Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

LawResponse

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

Страница 1

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК содержание договора купли-продажи недвижимости раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК).

Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Помимо прочего, специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу «юридическую» — совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права. Вместе с тем, некоторыми исследователями указывается на то обстоятельство, что в ГК не содержится прямой нормы, предусматривающей обязанность продавца недвижимого имущества принять меры по регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. На наш взгляд, данное положение не верно, поскольку обязанность продавца и покупателя по осуществлению действий, связанных с регистрацией перехода прав собственности на предмет договора явствует из расширительного толкования п. 3 ст. 551 ГК.

Также в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке.

Источник: http://www.lawresponse.ru/lawdas-981-1.html

2.2 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

мдоговора купли-продажи недвижимостиявляются права и обязанности сторонтакого договора.

Подоговору купли-продажи недвижимости.Главной обязанностью продавца являетсяпередача недвижимой собственностипокупателю. Эта обязанность общаяабсолютно для всех договоров куплипродажи-недвижимости.

Для покупателяимущества по договору купли продажинедвижимости на недвижимую собственностьвозникает с момента регистрации переходаправо собственности, которое можетсовпадать , а может и не совпадать сфактической передачей недвижимогоимущества.

Таким образом, в договорекупли — продажи недвижимости следуетдовольно четко отличать переход правасобственности и фактическую передачунедвижимого имущества актом передачи.

Нужноотметить тот факт, что главной обязанностьюпродавца по большей части рассматриватькак ответственность покупателя, передатьправо собственности на проданнуюнедвижимое имущество, и ввести его вовладение недвижимостью.[52, c.430]

Необходимоиметь в виду, что подписание договоракупли — продажи недвижимости — этонедостаточное основание для государственнойрегистрации прав. Было бы справедливо,чтобы рассмотреть законодательныйподход, как минимум спорным.

В качествеобщего правила, согласно с которымоснование возникновения правасобственности у покупателя вещи возникаетс момента ее передачи покупателю всоответствии с пунктом 1 статьи 223 ГКРФ.

Итак следует подчеркнуть то, чтонынешнее законодательная логикапризывает к тому что бы передачанедвижимого имущества осуществляласьс целью исполнения обязательств подоговору продажи недвижимости.Государственная регистрация правсобственности, происходить основываясьна заключенном договоре купли-продажинедвижимости между сторонами.

Помимоэтого, правовая значимость передаваемойвещи должна быть, и в тех случаях когдастолкновения между базовыми претензиямиприобретателей по своим требованиям вразличных договорах купли — продажинедвижимой собственности, заключеннымс одним поставщиком, предпочтениеследует отдавать человеку, которомуимущество передано (собственность)продавца.[53, c.18]

Отсюда следует что передача недвижимогоимущества для исполнения обязательств,происходящих из договора купли — продажинедвижимой собственности необходимоиметь правовое значение — это основадля государственной регистрацииотчужденного имущества.

Послетого как как покупатель обретает статусполноценного владельца на недвижимоеимущество, у него появляются конкретныеправа и обязанности. Во первых, появляетсявозможность использовать собственныеспособы защиты интересов на недвижимуюсобственность.

Вместе с тем, послемомента перехода недвижимой собственностисвязано с ним бремя содержания имущества. Данное имеет значение для выявленияриска случайной гибели имущества вмомент его передачи.

Между тем, сторонамив договоре могут быть определены условияриска случайной гибели недвижимойимущества.

Втаких случаях как, если вдруг однасторона не желает подписывать актпередачи имущества, то это можно считатькак отказ продавца от исполненияобязанности по передаче имущества, аесли покупатель то принять имущество.

Когдасторонами исполняется договор продажинедвижимости, пока имеется зарегистрированноеправо собственности на имущество упродавца, правовые отношения междутретьим лицом не изменяется.

Продавецпо прежнему остается владельцемнедвижимого имущества до тех пор покане состоится государственная регистрацияперехода права собственности к покупателю.Данное значит то, что он несет все рискии бремя содержания недвижимого имущества.

Кроме того ему так же принадлежит всяприбыль и доходы которая приноситимущество.

Передаточныйакт по договору купли — продажи недвижимогоимущества не рассматривается какдополнение или уточнение договора. Вслучае Если сторонами, указано, что всвязи с отсутствием передаточного актанедвижимости к договору купли – продажинедвижимости, то это не послужит какоснование освобождения продавца отответственности за ненадлежащееисполнение такого договора.[46, c.345]

Информационноеписьмо Президиума Высшего АрбитражногоСуда России Федерации от 13 ноября 1997 г.

№ 21 «Обзор практики разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажинедвижимости», на основании судебнойпрактической деятельности демонстрирует,как неисполнение обязанности покупателем по оплате недвижимости по договорукупли-продажи, может оказаться основаниемдля прекращения действия договора.

Комитетпо управлению имуществом продал ПубличноеТоварищество с ограниченной ответственностьюнедвижимого имущества. Условия контрактапредусматривали обязанность покупателязаплатить стоимость имущества к продавца,а продавец обязывается передать еепосле оплаты покупателю.

Обязательствапо платежам были не выполнены покупателем,поэтому комитет направил иск в суд опрекращение договора . То что относитсяк правам сторон по договору да это точто они так же соответствуют обязательствамсторон.

Тот кто покупает может потребоватьпередать недвижимое имущество. Тот ктопродает может требовать платы в размереустановленной суммы передаваемогоимущества.

Что та что другая сторона вправоотношениях по договору, обладаютправом требования друг от другаобязательной государственной регистрацииправа собственности..[44, c.23]

Итак,согласно подписанному договору продажинедвижимости Продавец вправе требоватьс покупателя оплатить определеннуюденежную сумму (установленную цену)предмета договора недвижимости, Апродавец должен совершить следующуюпоследовательность действий:

1)продавец передает покупателю собственностьна основании передаточного актаимущественного или другого документао передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

2)продавец не должен отказываться отгосударственной регистрации переходаправа собственности на недвижимоеимущество и государственной регистрациидоговора купли — продажи недвижимогоимущества, если предметом договоракупли — продажи недвижимого имуществаявляется недвижимое имущество жилогоназначения (пункт 3 статьи. 551, пункт 2статьи . 559 ГК РФ);

3)продавец должен возместить покупателюущерб, вызванный задержкой государственнойрегистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;

4)продавец не должен уклоняться отподписания передаточного акта или иногодокумента о передаче недвижимогоимущества (пункт. 1 ст. 556 ГК РФ).

покупательимеет право на:

1)когда передача недвижимости продавцомне соответствует договору продажинедвижимости по качеству, может посвоему усмотрению потребовать отпродавца следующее — пропорциональногоснижения стоимости, бесплатного устранения недостатков недвижимогоимущества, компенсацию за свои расходы(статья 557, пункт 1 ст. 475 ГК РФ.);

2)если значительно нарушены требованияпо качеству недвижимого имущества,может отказаться от договора купли -продажи недвижимого имущества и требоватьвозвращения той суммы которая былауплачена в пользу имущества.

3)если продавец отказывается отгосударственной регистрации переходаправа собственности, от государственнойрегистрации договора купли продажинедвижимости, имеет право в порядкесудопроизводства предъявить исковыетребования по возмещению убытков,вызванных задержкой государственнойрегистрации (пункт. 3 ст. 551 ГК РФ). Дажеущерб не освобождает сторон от обязанностипо государственной регистрации договоракупли — продажи недвижимого имущества.[42,c.15]

Равнымобразом, покупатель выполняет следующие:

1)покупатель в обязательном порядкеоплачивает обговоренную сумму денежныхсредств (установленную цену) недвижимогоимущества, в срок, указанный в договоре;

2)покупатель обязан не уклоняться отгосударственной регистрации переходаправа собственности и государственнойрегистрации договора купли -продажинедвижимого имущества;

3)покупатель обязан не уклоняться отподписания передаточного акта подоговору купли -продажи недвижимогоимущества (или другой документ о передаченедвижимости).

4)покупатель обязан возмещать Продавцуубытки, связанные с задержкой вгосударственной регистрации договоракупли — продажи недвижимого имущества(пункт. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласносо ст.556 ГК РФ передача недвижимостипродавцом и принятие ее покупателемисполняются по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документуо передаче.

Обязанность продавца попередаче недвижимости считаетсявыполненной тогда когда продавец вручитимущество покупателю т после подписанияучастниками надлежащего документа опередаче, если другое не предусмотренозаконодательством или договором ..

Исполнениедоговора купли-продажи недвижимогоимущества сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственностине является основанием для измененияотношений с третьими лицами. Толькопосле государственной регистрацииперехода права собственности покупательстановится полноценным собственникомнедвижимости.[39, c.54]

Такженужно придать значение праву покупателяземли при продаже недвижимости.

Покупательздания, строения, сооружения, находящегосяна земельном участке, принадлежащегопродавцу на праве аренды, с моментарегистрации перехода права собственностина такое имущество приобретает правопользования землей, занятые подпостройки, сооружения, строительствои необходимых для их использования, направе аренды, независимо имеет значения,выданные в установленном порядке,является ли договор аренды междупокупателем и собственником земли.

Выводыпо главе 2

1.Государственной регистрации подлежитпереход права собственности по договорукупли продажи, а не договор купли -продажи недвижимого имущества, (ст. 551ГК).

После подписания договора купли-продажинедвижимости, договор вступает в действиедля сторон.

Значение государственнойрегистрации перехода права собственностина недвижимость к покупателю состоитв том, что только после регистрациипокупатель становится собственникомнедвижимого имущества в глазах третьихлиц.

2.Дополнительные требования, нацеленныена защиту проживающих граждан в жилыхпомещениях, выражены для продажи жилья(статье. 558 ГК РФ).

Существенным условиемдоговора купли — продажи жилого дома(его доли) или квартиры, где проживаютлица, сохраняющие право пользования сжилым помещением после приобретенияпокупателем, признается перечень такихлиц с указанием на их права в пользованиепродаваемым жилым помещением. В случаенесоблюдении такого условия договоркупли — продажи недвижимого имуществасчитается незаключенным

3.Предметом договора купли — продажинедвижимого имущества включает в себедва рода объектов: продаваемое недвижимоеимущество; действия продавца и покупателяпо передаче недвижимости, ее принятиюи оплате.

В тех случаях, когда продаетсяздание, сооружение или иной объектнедвижимости, определяемый по признакамнеразрывной связи с землей и невозможностиперемещения без несоразмерного ущербаего назначению, и продавец являетсясобственником земельного участка,предмет договора включает в себя иобъект третьего рода(право на земельныйучасток).

Источник: https://studfiles.net/preview/5996634/page:4/

Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости — передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле — продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности.

Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки.

Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта.

Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость.

Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора.

Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение — она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).

Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества.

В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя — принять имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются.

Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества.

Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

Приведем такой пример. Собственница приватизированной квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность.

Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ) (т.

к договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была) , а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем.

Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи [24].

Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г.Ф.

Шершеневича: «…Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения…» [53, c. 98]. В.М.

Хвостов сформулировал то же правило по-иному: «…Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках…».

Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя — оплатить покупаемое недвижимое имущества.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора [12].

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суммируем права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Отдельно следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже недвижимого имущества.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Источник: https://studbooks.net/1101571/pravo/prava_obyazannosti_storon_dogovora_kupli_prodazhi_nedvizhimosti

Договор купли-продажи (недвижимость)

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

Указать полное ФИО продавца, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», действующий(ая) как физическое лицо, с одной стороны,

Указать полное ФИО покупателя, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», действующий(ая) как физическое лицо, с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», а индивидуально – «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать квартиру, указанную в п. 1.2. Договора (далее – «Недвижимое имущество») в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество в размере и в порядке, определенным настоящим Договором.

1.2. Недвижимое имущество, передаваемое Покупателю, имеет следующие характеристики:

1.2.1. Кадастровый номер: указать кадастровый номер квартиры

1.2.2. Кадастровая стоимость: указать кадастровую стоимость квартиры

1.2.3. Адрес: указать полный адрес квартиры

1.2.4. Общая площадь: указать площадь кв.м.

1.2.5. Жилая площадь: указать площадь кв.м.

1.2.6. Этаж: указать этаж

1.3. Передаваемое Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от указать дату выписки, № указать номер выписки, выданной Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве.

1.4. Продавец передает Покупателю Недвижимое имущество полностью свободным от прав третьих лиц и гарантирует, что Недвижимое имущество не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом залога.

1.5. Право собственности на Недвижимое имущество переходит к Покупателю в полном объеме.

1.6. Продавец гарантирует, что в Недвижимом имуществе, указанном в п. 1.2. настоящего Договора, нет зарегистрированных или проживающих лиц.

2. Срок действия договора

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Передать Покупателю право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.

3.1.2. Одновременно с передачей права владения Недвижимым имуществом передать Покупателю имеющиеся у Продавца документы в отношении Недвижимого имущества, если таковые предусмотрены настоящим Договором, законодательством или характером передаваемого Недвижимого имущества.

3.1.3. Возместить Покупателю все возникшие убытки при изъятии Недвижимого имущества у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Недвижимое имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.

3.2.2. Надлежащим образом принять право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество.

3.3. Продавец имеет право:

3.3.1. Получить в полном объеме причитающиеся денежные средства в порядке и на условиях настоящего Договора.

3.4. Покупатель имеет право:

3.4.1. Приобрести право собственности (в том числе право владения, пользования, распоряжения) на Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора.

4. Порядок передачи недвижимости

4.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента государственной регистрации права собственности за Покупателем в Едином государственном реестре недвижимости.

4.2. Право собственности на Недвижимое имущество по настоящему Договору возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

4.3. Право владения на Недвижимое имущество должно быть передано Покупателю в срок до указать ДД.ММ.ГГ.

4.4. При передаче Недвижимого имущества Стороны составляют Акт приема-передачи недвижимого имущества по форме, согласованной в приложении (Приложение – Акт приема-передачи недвижимого имущества) к настоящему Договору.

5. Стоимость недвижимости и порядок расчетов

5.1. Стороны определили следующую стоимость Недвижимого имущества: Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.

5.2. Оплата стоимости по настоящему Договору осуществляется в порядке полной предварительной оплаты стоимости Недвижимого имущества в срок до указать ДД.ММ.ГГГГ в размере Указать полную стоимость (Сумма прописью) рублей.

5.3. Настоящий Договор не облагается НДС.

5.4. Способ расчетов по настоящему Договору: перечисление одной Стороной денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет другой Стороны. При этом обязанности в части оплаты по настоящему Договору считаются исполненными со дня списания денежных средств со счета Стороны, направляющей денежные средства другой Стороне.

5.5. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество несет Покупатель.

6. Ответственность сторон

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязанностей в соответствии с настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.

6.2. Неустойка по настоящему Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Стороны.

6.3. Выплата неустойки не освобождает Сторону от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

6.4. Ответственность Продавца:

6.4.1. В случае, если Продавец просрочил более чем на 5 календарных дней передачу Покупателю права владения на Недвижимое имущество Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.

6.4.2.

В случае, если Продавец не совершил действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателя и просрочил более чем на 10 календарных дней передачу Покупателю права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется выплатить неустойку из расчета 0,1 процент от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.

6.4.3. В случае, если Продавец передал Недвижимое имущество со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Покупатель по своему выбору имеет право установить для Продавца одну из следующих обязанностей:

a) Соразмерное уменьшение покупной цены.

b) Устранение недостатков Недвижимого имущества в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.

c) Возмещение расходов, которые понес Покупатель на устранение недостатков в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя.

6.5. Ответственность Покупателя:

6.5.1. В случае, если Покупатель просрочил более чем на 5 календарных дней оплату стоимости Недвижимого имущества, Продавец по своему выбору имеет право:

a) Приостановить передачу права владения и (или) права собственности до исполнения Покупателем обязанности по оплате стоимости Недвижимого имущества.

b) Обязать Покупателя выплатить неустойку из расчета 0,1 процента от стоимости Недвижимого имущества за каждый день просрочки, но не более 10 процентов от стоимости Недвижимого имущества.

7. Основания расторжения договора

7.1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и законодательством Российской Федерации.

7.2. Продавец вправе расторгнуть Договор:

7.2.1. В случае, если Покупатель просрочил оплату стоимости Недвижимого имущества на срок более чем 30 календарных дней.

7.3. Покупатель вправе расторгнуть Договор:

7.3.1. В случае, если Продавец просрочил передачу права владения на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.

7.3.2. В случае, если Продавец просрочил передачу права собственности на Недвижимое имущество более чем на 30 календарных дней.

8. Разрешение споров

8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров, вытекающих из настоящего Договора, является для Сторон обязательным.

8.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочно либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, указанном в реквизитах настоящего Договора.

8.3. Допускается направление Сторонами претензионных писем иными способами: курьерской почтой.

8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения Стороной претензионного письма.

8.5. Споры из настоящего Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9. Обстоятельства непреодолимой силы

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по настоящему Договору в случае, если неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы (в частности: военные действия, пожар, массовое бедствие) или других независящих от Сторон обстоятельств.

9.2. Сторона, которая не может исполнить обязательства по настоящему Договору, должна своевременно, но не позднее 10 календарных дней после наступления обстоятельств, указанных в пункте 9.1.

настоящего Договора, уведомить другую Сторону и в разумный срок приступить к исполнению своих обязательств в случае, если обстоятельства прекратили действие и надлежащее исполнение обязательств стало возможным.

10. Заключительные положения

10.1. Стороны признают, что все права и обязанности по настоящему Договору Стороны устанавливают свободно, не заблуждаются в природе настоящего Договора или фактических обстоятельствах, осознают правовые последствия заключения настоящего Договора.

10.2. Стороны признают, что в случае, если какое-либо из положений настоящего Договора становится недействительным или признается недействительным, остальные положения настоящего Договора обязательны для исполнения Сторонами в течение срока действия настоящего Договора.

10.3. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон, один экземпляр для регистрирующего органа.

11. Список приложений

11.1. Приложение 1 — Выписка из ЕГРН

11.2. Приложение 2 — Акт приема-передачи недвижимого имущества

Подписи и реквизиты сторон

Продавец: указать ФИО продавца

Адрес: адрес регистрации

Паспорт: указать серию и номер паспорта

Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта

Р/сч: указать расчетный счет

Банк: указать наименование банка

БИК: указать БИК

Кор/сч: указать корреспондентский счет

Продавец ________________ фамилия и инициалы продавца

Покупатель: указать ФИО покупателя

Адрес: указать адрес регистрации

Паспорт: указать серию и номер паспорта

Выдан: указать наименование органа и дату выдачи паспорта

Р/сч: указать расчетный счет

Банк: указать наименование банка

БИК: указать БИК

Кор/сч: указать корреспондентский счет

Покупатель ________________ фамилия и инициалы покупателя

Источник: https://dogovor.ru/contracts/view/dogowor-kupli-prodazhi-nedwizhimost

Адвокат Еремин
Добавить комментарий