Судебная практика по взысканию арендной платы за земельный участок

Обзор законов и практики в области недвижимости

Судебная практика по взысканию арендной платы за земельный участок


2.1. Вступил в силу закон о реновации.

Документ претерпел большое количество изменений. У собственников появилась возможность по своему выбору получить равноценные или равнозначные (не меньшие по площади и количеству комнат) квартиры в том же районе или возмещение в размере рыночной стоимости.

Право собственности на новые квартиры будет переходить новым владельцам сразу, без предварительной передачи новых квартир в собственность г. Москвы. Собственники нежилых помещений в домах, подпадающих под программу реновации, получат компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости.

Внесены и иные изменения.

2.2. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью может стать обязательным.

В Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона об обязательном нотариальном удостоверении сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации. Изменения предлагается внести в ст. 8.1 ГК РФ.

Согласно пояснительной записке нотариус будет проверять дееспособность продавца, что направлено на борьбу с незаконным отчуждением имущества, в первую очередь, у незащищенных социальных групп. При этом законопроектом не предусматриваются гарантии полной имущественной ответственности нотариуса за совершение нотариального действия, признанного впоследствии недействительным.

Правительство уже предоставило официальный отзыв с отказом поддержать указанный законопроект.

2.3 Инициатива касательно размещения линейных объектов на условиях публичного сервитута.

Законопроект, внесенный Правительством РФ в Государственную Думу, предусматривает возможность размещения линейных объектов на условиях публичного сервитута.

Разработчики законопроекта предлагают перейти к обновленному институту публичного сервитута как к основному способу предоставления прав на землю для размещения линейных объектов.

В пояснительной записке к законопроекту указано, что применение публичного сервитута позволит избежать необходимости образования новых земельных участков, прекращения прав на земельные участки прежних правообладателей, прерывания текущей хозяйственной деятельности.

3. Новости судебной практики и правоприменения


3.1. Истребовать имущество у добросовестных приобретателей стало сложнее.

Конституционный Суд РФ принял Постановление, содержащее важные разъяснения в области применения норм об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей.

Правовая позиция суда может затронуть правоприменительную практику не только по искам об истребовании выморочного имущества уполномоченными органами.

Суд фактически указал, что при анализе вопроса о выбытии имущества из владения собственника помимо его воли необходимо принимать во внимание добросовестность самого собственника. Необходимо учитывать его осмотрительность и своевременность применения мер по защите нарушенного права.

3.2. Решение ЕСПЧ о признании незаконным изъятия частного дома для строительства МКД может повлиять на реализацию закона о реновации.

В 2003 г. частный дом был изъят у собственников по программе сноса домов для «улучшения архитектурного облика» города. ЕСПЧ признал, что изъятие в таких случаях может быть законным только при наличии «общественного интереса» в этом, т.

е., к примеру, необходимости охраны объектов культурного наследия. В данном случае ЕСПЧ признал факт нарушения Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, поскольку наличие «общественного интереса» доказано не было.

3.3. Определение ВС РФ, поясняющее, какая квартира должна считаться равнозначной, может повлиять на реализацию закона о реновации.

Вместо квартиры в аварийном доме семье была предоставлена квартира, аналогичная по общей площади, но меньшая по жилой площади и по количеству комнат. Суд указал, что согласно ст.

89 ЖК РФ предоставляемое взамен аварийного жильё должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в черте населённого пункта.

Критерием равнозначности является соответствие общей площади нового жилья общей площади старого, а не жилой площади и не количества комнат.

3.4. Утвержден обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.

ВС РФ утвердил обзор, в котором затронул вопросы необходимости обеспечения баланса интересов сторон при установлении сервитута, возможности установления сервитута для целей эксплуатации и ремонта линейного объекта, а также иные аспекты, связанные с обращением в суд с иском об установлении сервитута, условий установления сервитута и платы за сервитут.

3.5. Допускается взыскание убытков с муниципального образования за бездействие, выраженное в несвоевременном оформлении участка в собственность.

ВС РФ признал правомерным взыскание с муниципального образования убытков за уклонение от заключения с собственником недвижимого имущества договора купли-продажи земельного участка (на котором располагается такое имущество) в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ. Убытки составили сумму арендной платы, которую «переплатил» истец из-за несвоевременного оформления земельного участка в его собственность.

3.6. Для прекращения ипотеки недостаточно соглашения о расторжении договора об ипотеке.

ВС РФ определил, что соглашение о расторжении договора об ипотеке само по себе не является основанием для прекращения ипотеки, а лишь выражает волю сторон (залогодержателя и залогодателя) обратиться в Росреестр с целью погашения ипотеки. Соответственно, для прекращения ипотеки, по общему правилу, необходимо совместное обращение в Росреестр обеих сторон.

3.7. При разрешении спора о самовольной постройке суд должен определить ее судьбу.

ВС РФ разъяснил, что в случае признания постройки самовольной суду необходимо либо обязать лицо, создавшее такую постройку, снести ее, либо признать за ним право собственности на самовольную постройку. ВС РФ указал, что суд не может, признав постройку самовольной, не определить юридическую судьбу и отказать как в удовлетворении требований о сносе, так и требований о признании права собственности.

3.8. Разъяснения о возможности снижения платы за отказ от договора.

ВС РФ рассмотрел жалобу по делу № А07-27527/2017, в котором был затронут вопрос о порядке снижения платы за отказ от договора. Арендатор внес арендную плату авансом за весь срок аренды.

Арендатор реализовал право на отказ от договора при условии, что остаток арендной платы за время, когда он помещение не занимал, удерживается арендодателем. Нижестоящие суды разошлись в оценке правовой природы суммы такого удержания. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Определение может содержать разъяснения относительно квалификации этой суммы и порядка уменьшения ее размера.

3.9. Прекращение договора аренды не влечет автоматически обязанность освободить земельный участок.

ВС РФ при рассмотрении жалоб по делам № А75-236/2018 и № А41-13398/2018 указал, что положения статьи 622 ГК РФ о возврате (освобождении) земельного участка в случае прекращения договора аренды не подлежат применению, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В этом случае за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

3.10. Переквалификация договора займа при наличии признаков инвестирования в инвестиционную деятельность.

ВС РФ поддержал позицию налоговых органов о правомерности оспаривания расходов по налогу на прибыль в виде отрицательной курсовой разницы, возникшей по займу, возврат которого в течение продолжительного промежутка времени не осуществлялся. Суд сделал вывод о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, так как фактически полученные денежные средства по договорам займа отвечают признакам инвестирования в предпринимательскую деятельность общества.

3.11. Переквалификация инвестиционного контракта в смешанный договор, содержащий элементы договора подряда и купли-продажи.

Налоговые органы переквалифицировали инвестиционный контракт в смешанный договор, содержащий элементы договора подряда и купли-продажи, доначислив НДС с реализации результата выполненных налогоплательщиком работ, в обмен на которые он получал часть объекта недвижимости. Суд поддержал позицию налоговых органов о правомерности доначисления НДС, указав, что право собственности на объект недвижимости было первоначально зарегистрировано за налогоплательщиком и впоследствии было передано в адрес контрагента по договору инвестирования.

3.12. Удержание агентского НДС с выплат в адрес иностранной компании при уступке прав, вытекающих из договора долевого участия (ДДУ).

ВС поддержал позицию налоговых органов о правомерности доначисления агентского НДС с выплат российской организации за уступку прав, вытекающих из договора долевого участия (ДДУ), в адрес иностранной компании.

Суд указал, что договор уступки непосредственно связан с находящимся на территории РФ объектом недвижимого имущества, следовательно, российская организация обязана исчислить и уплатить НДС в качестве налогового агента.

При этом впоследствии уплаченный агентский НДС может быть принят к вычету.
 

Источник: //home.kpmg/ru/ru/home/insights/2021/07/tax-alert-real-estate-litigation-review.html

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Судебная практика по взысканию арендной платы за земельный участок

— Гражданское процессуальное право — Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены.

(Определение ВАС РФ от 27.10.2009 № ВАС-11720/09 по делу № А12-19056/2008).

В случаях, когда арендная плата определяется путем расчета, основанного на каких-либо постоянных исходных данных (базовая ставка арендной платы, коэффициенты, процент индексации), изменение величины этих исходных данных не является изменением размера арендной платы, поскольку при этом не изменяется сам принцип (способ, порядок) определения арендной платы.

3.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства.

Решение о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Решение муниципалитета не оспорено и не признано недействительным в установленном порядке.

Земельный участок предоставлен обществу на льготных условиях без проведения торгов. Кроме того, общество в силу статьи 421 ГК РФ добровольно приняло обязательство по заключению сделки аренды на изложенных в договоре условиях.

При таких обстоятельствах оспариваемый пункт договора не противоречит законодательству, что исключает основания для применения статьи 168 ГК РФ и признания договора недействительным.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу № А82-1124/2008-56).

2.

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора аренды, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке».

Тем самым условие договора аренды устанавливало согласованную процедуру изменения размера арендной платы во внесудебном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы по требованию собственника земельного участка без обращения в арбитражный суд.

Поэтому арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о том, что право истца не нарушено, иск лишен предмета, поскольку как изменение ставки арендной платы, так и принятие нового порядка определения размера арендной платы могут осуществляться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке (Дело № А38-2428/2009).

3. Споры о расторжении договора аренды

1.

В нее не включают судебные издержки, которые понес истец, но, при успешном для него исходе дела, арендодатель вправе возместить их за счет нанимателя-должника.

В основной части заявления формулируют:

  • суть требований и причины их возникновения со ссылками на положения арендного договора;
  • факты, подтверждающие, что ответчик нарушил договор, и требования истца законны — с указанием их документальных доказательств;
  • конкретную сумму, которую требует арендодатель, расчет цены иска;
  • предпринятые истцом досудебные меры — с датами отправления претензионного письма, получения уведомления и так далее;
  • перечень документов, которые обосновывают позиции истца и содержатся в приложениях к заявлению.

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка образец

Внимание В судебное заседание представитель комитета по управлению имуществом Курской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Чвыков Ю.В. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представил письменное ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требований истца в части взыскания задолженности и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного

Споры об изменении арендной платы

1. В случае невнесения в договор аренды земельного участка изменений порядка (способа) расчета арендой платы, установленного решением органа местного самоуправления, задолженность по арендной плате на основании статей 452, 453 ГК РФ подлежит взысканию исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.

(Определение ВАС РФ от 13.11.2009 № ВАС-14843/09 по делу № А12-18774/2008).

2. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Такое соглашение представлено не было, что позволило сделать вывод об отсутствии правовых оснований для увеличения размера арендной платы. (Дело № А38-1814/2007-16-160).

В другом случае арбитражный суд удовлетворил требование муниципального образования по аналогичному делу, поскольку сторонами договора аренды земельного участка было согласовано, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка судебная практика

ГК РФ.

Предприниматель направил истцу письмо, в котором просил считать договор аренды расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка подсудность

Прилагается, если иск подписан не арендодателем.

Также лицо может потребовать выплату процентов за пользование чужими деньгами. Данное право закреплено в статье 395 ГК РФ. Арендодатель получает сумму, как если бы он предоставил денежный заём под процент, соответствующей ключевой ставке ЦБ РФ.

Дополнительно истец может требовать расторжения договора аренды. Тогда нужно сослаться на пункт договора, дающий такое право владельцу участка.

Требования могут быть изменены в ходе судебного разбирательства.
Также истец может представить дополнительные доказательства, если они необходимы.

Взыскание в суде

На заседаниях истцу необходимо подтвердить свою позицию.

Взыскание пени по договору аренды земельного участка

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка возобновил действие на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имелось.

Статья 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.10.2006 по делу № А79-753/2006).

2. Споры об изменении арендной платы

1.

Министерство государственного имущества и предприниматель 24 мая 2005 года заключили договор аренды земельного участка и соглашением сторон установили срок договора с 01 января 2005 года по 31 мая 2005 года.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поскольку фактические правоотношения существовали до даты заключения договора, арбитражный суд удовлетворил иск.

(Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-1888-10/200-2006. Решение участниками спора не обжаловалось).

4.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соглашением администрация и кооператив расторгли договор по письму кооператива. По акту приема-передачи кооператив возвратил администрации арендованное имущество.

В дальнейшем администрация по договорам сдала в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельные участки.

Истец посчитал, что заключение договоров аренды на данные земельные участки незаконно, так как они арендуются кооперативом, чем нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Практика показывает, что от правильности составления письма к должнику и реагирования на его действия во многом зависит успех дела.

Если досудебный этап не проведен, или осуществлен с нарушениями, судья зачастую отклоняет заявление, а арендатор с большой долей вероятности направляет возражения, утверждая, что не получал претензий.

Поэтому желательно, чтобы составление и процесс передачи письма проконтролировал опытный юрист.

Составление досудебных претензий

Первый этап досудебного взыскания — формулирование юридически обоснованных претензий.
Если в договоре не обозначены сроки получения ответа на письмо, их обязательно указывают в тексте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что задолженность по пени за просрочку внесения арендной платы, у общества отсутствует (погашена арендатором на основании платежного поручения от 17.01.2021 N 185).

Если в указанный срок арендопользователь не ответил на претензию, арендодатель может взыскать с него долг по оплате аренды земельного участка через суд.

В случае нарушения претензионного порядка суд отклонит исковое заявление арендодателя за отсутствием претензии арендодателя к арендопользователю земельного участка.

Составление претензии к арендатору

Если арендопользователь не вносит установленную договором арендную плату за использование земли, эксперты советуют не терять даром время и составлять претензионное письмо в адрес должника.

Дело в том, что проблемы с платежом за аренду сами по себе не исчезают.

Источник: //dobraznak.ru/vzyskanie-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy-zemelnogo-uchastka

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

Судебная практика по взысканию арендной платы за земельный участок

ponsulak / Shutterstock.com

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г.

№ Ф08-5462/11, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2018 г. № 05АП-6881/16).

Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале «Права арендатора и субарендатора земельного участка» в «Домашней правовой энциклопедии». Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2018 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными.

Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования.

Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2017 года по делу № 2-488/2017), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2017 г. по делу № 33-6669/2017). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2018 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Источник: //www.garant.ru/news/1122925/

Арбитражный суд Магаданской области

Судебная практика по взысканию арендной платы за земельный участок

Одобрен

Постановлением Президиума

Арбитражного суда

Магаданской области

от 21.12.2021 № 15

ОБЗОР

судебной практики арбитражного суда за второе полугодие 2017 года, 2018 год

по делам, рассмотренным судьями состава в рамках главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Обзор подготовлен во исполнение пункта 4.1.2 плана работы Арбитражного суда Магаданской области на второе полугодие 2021 года.

Во втором полугодии 2017 года и в течение 2018 года судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – суд, арбитражный суд) рассмотрено 243 дела с применением норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, во втором полугодии 2017 года рассмотрено 101 дело, в 2018 году – 142 дела.

По результатам рассмотрения судом удовлетворено 181 исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями (во втором полугодии 2017 года – 78 исковых заявлений, в 2018 году – 103). По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований (во втором полугодии 2017 года – по 4 исковым заявлениям, в 2018 году по 6).

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления — 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения – 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного (претензионного) порядка – 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения – 2 дела.

По 20 делам (№№ А37-85/2017, А37-782/2017, А37-1063/2017, А37-1064/2017, А37-1515/2017, А37-1633/2017, А37-1771/2017, А37-2021/2017, А37-2113/2017, А37-2245/2017, А37-2437/2017, А37-24/2018, А37-808/2018, А37-1007/2018, А37-1039/2018, А37-1370/2018, А37-1542/2018, А37-1628/2018, А37-1922/2018, А37-2125/2018) решения суда первой инстанции были обжалованы в Шестой арбитражный апелляционный суд (далее – суд апелляционной инстанции). Судом апелляционной инстанции по делу А37-1515/2017 отменено решение суда первой инстанции в части и принят новый судебный акт. По результатам рассмотрения 19 апелляционных жалоб  решения суда первой инстанции оставлены без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

По 11 делам (№№ А37-85/2017, А37-782/2017, А37-1063/2017, А37-1633/2017, А37-2113/2017, А37-2245/2017, А37-1007/2018, А37-1039/2018, А37-1370/2018, А37-1542/2018, А37-1628/2018) были поданы кассационные жалобы на решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа (далее – суд кассационной инстанции) вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Анализ сложившейся судебной практики  выявил следующие правовые подходы при рассмотрении дел данной категории.

1.

Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённыхв государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки (состав гидротехнического сооружения).

В деле № А37-85/2017 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд и соответствующих пени. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1357/2018 и А37-1358/2018.

2. С лица, не исполняющего в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы, взыскиваются: задолженность по арендным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами и/илидоговорные пени.

В деле № А37-235/2017 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, договорной  пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды. Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ. Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-175/2017, А37-235/2017, А37-199/2017, А37-600/2017, А37-802/2017, А37-803/2017, А37-867/2017, А37-1009/2017, А37-1011/2017, А37-1030/2017, А37-1372/2017, А37-1387/2017, А37-1388/2017, А37-1389/2017, А37-1390/2017, А37-1445/2017, А37-1516/2017, А37-1532/2017, А37-1588/2017, А37-1811/2017, А37-1812/2017, А37-1813/2017, А37-1814/2017, А37-1840/2017; А37-1872/2017, А37-1981/2017, А37-1982/2017, А37-1983/2017, А37-1984/2017, А37-1985/2017, А37-2006/2017,  А37-2250/2017, А37-2274/2017, А37-2352/2017, А37-194/2018, А37-226/2018, А37-228/2018, А37-424/2018, А37-435/2018, А37-543/2018, А37-545/2018, А37-754/2018, А37-755/2018, А37-756/2018, А37-907/2018, А37-1214/2018, А37-1311/2018, А37-1312/2018, А37-1318/2018, А37-1319/2018, А37-1350/2018, А37-1466/2018, А37-2025/2018, А37-2026/2018, А37-2275/2018, А37-2302/2018, А37-1460/2014, А37-443/2017, А37-574/2017, А37-599/2017, А37-683/2017, А37-762/2017, А37-1071/2017, А37-1077/2017, А37-1094/2017, А37-1117/2017, А37-1130/2017, А37-1143/2017, А37-1185/2017, А37-1260/2017, А37-1303/2017, А37-1380/2017, А37-1382/2017, А37-1407/2017, А37-1418/2017, А37-1484/2017, А37-1522/2017, А37-1589/2017, А37-1592/2017, А37-1629/2017, А37-1642/2017, А37-1771/2017, А37-1839/2017, А37-1922/2017, А37-1955/2017, А37-1997/2017, А37-1999/2017, А37-2001/2017, А37-2021/2021, А37-2082/2017, А37-2083/2017, А37-2092/2017, А37-2113/2017, А37-2119/2017, А37-2120/2017, А37-2206/2017, А37-2366/2017, А37-2436/2017, А37-2437/2017, А37-64/2018, А37-65/2018, А37-235/2018, А37-270/2018, А37-382/2018, А37-808/2018, А37-886/2018, А37-918/2018, А37-925/2018, А37-945/2018, А37-1061/2018, А37-1085/2018, А37-1295/2018, А37-1363/2018, А37-1370/2018, А37-1359/2018, А37-1397/2018, А37-1422/2018, А37-1503/2018, А37-1592/2018, А37-1611/2018, А37-1678/2018, А37-1739/2018, А37-1778/2018, А37-1785/2018, А37-1795/2018, А37-1860/2018, А37-1922/2018, А37-1967/2018, А37-2000/2018.

3. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

В деле № А37-601/2017 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду того что соответствующий договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Источник: //magadan.arbitr.ru/node/33491

Адвокат Еремин
Добавить комментарий